Эффективная продуктология девелопера, над стандартами которой работает «Параметрика», включает в себя несколько разделов: эффективный мастерплан, функциональные квартиры, комфортные дворы. О мастерпланах основатель бюро Иван Сухих часто рассказывает на семинарах и конференциях, про эффективные планировки скоро выйдет в печать его книга.

В этом материале Дарья Муромская, руководитель группы мастерпланирования, делится наработками о том, как «Параметрика» подходит к проектированию дворовых пространств жилых микрорайонов.

— Дарья, с чего начинается разработка двора в вашей работе?

Разработка дворовых пространств — это третий этап последовательного создания проекта. Организация будущего комфортного двора, который является получастным пространством, не существует сама по себе, а опирается на главные принципы мастерпланирования:

Соблюдение баланса в типах территорий, что обеспечивает гармоничное функционирование микрорайона (частные, получастные, общественные, спортивные, игровые, зоны выгула домашних животных).

Продуманное взаимодействие с окружающими улицами и зданиями, природными объектами, общественными пространствами, что делают застройку органичной.

Выверенная иерархия всех зон: Плазы, парки, бульвары, улицы, Play hub, Sport hub, Dogs Park должна быть выстроена таким образом, что в районе не остаётся зон без иерархии и «без хозяина». Для определённых площадок подбираются специальные места, учитывая их шумность и функционирование (особенно это касается площадок для шумных видов спорта, таких как баскетбол или футбол, которые не должны располагаться внутри дворового пространства домов).

Многофункциональность благоустройства предполагает помимо главной площади района (Плазы) наличие сети бульваров, связывающих между собой рекреационные зоны различных назначений: воркауты, игровые площадки, зоны отдыха для разных возрастов и др. Чтобы жители могли найти себе занятие на всей территории района исходя из текущего интереса.

Таким образом, территория двора освобождается от автомобилей, шумных или чрезмерно активных площадок, которые в определенной логике распределяются по территории будущей застройки. В приватном дворе остаются тихие зоны отдыха для взрослых, игровые городки для самых маленьких жильцов — дошкольников. Как показывает наш опыт, хорошо спланированный двор становится особенно оберегаемой жильцами территорией, продолжением их частного пространства.

Одновременно с этим, в проработке дворовых пространств реализуется методология «Параметрики», ценности которой предполагают воплощение в проектных решениях эргономичных сценариев для жителей. Здесь мы учитываем, как одна функциональная зона органично перетекает в другую. Например, около детского городка размещается площадка для комфортного отдыха родителей, откуда удобно наблюдать за малышами и заводить новые знакомства с соседями. И такая проработка осуществляется по всем типам пространств.

— Ваша методология — это ответ на современные запросы застройщиков?

Понимание важности такого подхода выработано нашими архитекторами-продуктологами в ходе многочисленных количественных и качественных исследований. Взаимодействие с девелоперами от Москвы до Якутска, от Санкт-Петербурга до Бишкека, помогает команде «Параметрики» аккумулировать лучшие практики и развивать продукт от проекта к проекту. Что немаловажно — работа осуществляется по принципу Design by cost, когда контроль и оптимизация себестоимости осуществляется на каждом этапе проектирования!

‍— Слово комфорт уже очень широко растиражировано и потому не вполне ясно передает, что имеет в виду тот или иной застройщик. А что вы вкладываете в это понятие?

‍Акцент на экономическую эффективность разрабатываемых проектов привёл специалистов «Параметрики» к детальному изучению опыта европейских архитекторов. Знаменитые Плазы западных городов компактны и очень функционально насыщены! Именно эти характеристики оставляют незабываемые впечатления от посещения таких аутентичных мест. Мы работаем над тем, чтобы дворовые пространства разрабатываемых кварталов и микрорайонов становились также самодостаточны и аутентичны, и в то же время гармонично коммуницировали со всеми другими пространствами жилой застройки.

Операционализация комфорта и эффективности привела к таким показателям:

для квартала в 9–17 этажей эффективным и психологически комфортным будет двор размером 30–40 м. Для 17–25 этажных кварталов подойдёт ширина 40–55 м. Двор в 25 м подходит для домов 9-ти этажей и ниже. Данные показатели выверены с учетом социально значимых дистанций и сомасштабного человеку размера застройки.  Эффективность заключается в стоимости благоустройства на кв. метр продаваемой площади. Компактные дворы драйвят выгодный коэффициент благоустройства. Оптимальные размеры территории, без лишних, безхозных «квадратов», девелопер может благоустроить более высококачественными, современными и долговечными материалами.

— То есть, при таком подходе в выигрыше остается и девелопер, и будущие жильцы?

Да, конечно. Заложив на этапе проектирования детально продуманные решения, девелопер одновременно оптимизирует затраты и повышает ценность продукта. Буквально – затраты ниже, а качество – лучше. Формирование комьюнити жильцов по интересам происходит гораздо быстрее, когда площадки удобны и «настроены» на своего пользователя (в альтернативу ситуациям, когда баскетбольная площадка, например, соседствует с песочницей для дошколят; или постоянный стук мяча об асфальт во внутреннем дворе раздражает всех жителей дома). Кроме того, закрытые дворы в квартальной застройке превращаются из транзитной зоны в место отдыха от городской суеты для всех групп жителей дома. Такую территорию берегут и охраняют сами жильцы, заботясь о комфорте своих семей.

«Европейский» комфортный дворик теперь лаконично вписывается и в реалии российских городов. Закрытый квартальный двор свободный от машин предлагает своим постояльцам безопасность, приватность, шумозащищённость, хорошие видовые характеристики и привлекательные виды с верхних этажей.

Справка: 

По данным НОЗА, РСПП и ЕРЗ.РФ*, к осени 2019 года среди строящихся и построенных жилых комплексов с выставленным на продажу пулом квартир, в каждой третьей российской новостройке уже нет места автомобилям во дворе: 35,3% ЖК предлагают концепцию «двор без машин». Прогнозируемый объем предложения от застройщиков на лишенные парковочного пространства дворы в ближайшие 2 года вырастет на 10–15%. За прошедшие пять лет девелоперы и покупатели уже «распробовали» преимущества подобной концепции. При этом в 2014 году лишь 22,3% ЖК обладали такой возможностью. 

* Комиссия Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) по строительству и жилищной политике при содействии Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) и в сотрудничестве с ООО «Институт развития строительной отрасли» (портал ЕРЗ.РФ).