Девелопмент — это не просто красивые картинки. Это — технология!

Развитие рынка неизбежно ведёт к усилению конкуренции, растёт взыскательность потребителя. Не исключение и рынок новостроек, особенно в последние годы активного законотворчества в этой сфере. Если 5-10 лет назад состояние отрасли позволяло девелоперу многие ошибки, то сегодня требования к бизнес-процессам всё строже. Управленцам приходится «высушивать» расходы, при этом не просто сохраняя, а улучшая характеристики предлагаемого продукта. Каким может быть решение этой дуальной задачи рассказывает основатель и методолог архитектурного бюро «Параметрика» Иван Сухих.

— Иван, у Вас большой опыт в развитии девелоперского продукта. Какие принципы Вы считаете главными?

 Считаю, что главное – понимание технологии девелопмента. Здесь я имею в виду не этапы строительства, а некую «дорожную карту», в которой заложен порядок реализации проекта: от выбора участка до стандартов управления построенными объектами. На каждом этапе должны быть свои KPI, закреплённые в чек-листах. Важно понимать, что на этапе разработки продукта фотографий жилых комплексов из Европы недостаточно. Такие картинки ничего не дадут маркетологам и руководителям проектов, а скорее наоборот – сформируют негатив покупателей, по причине разрыва ожиданий от разворотов рекламных буклетов, и реальности при приёмке квартиры. Эффективный проект должен быть сразу встроен в финансовую модель девелопера, уже на этапе мастерплана необходим расчет эффективной квартирографии и предполагаемых материалов.

— Стандарты, как правило, разрабатывают в индустриальном домостроении. Вы это имеете в виду?

— После эпохи советской крупнопанельного строительства в России осталось искаженное представление об индустриальном строительстве – пренебрежительно называют их «панельками». По инерции любая унификация и серийность в стройке считается отсталой и плохой. Но строить много и недорого без системы унификации крайне сложно. Другой вопрос – какова эта система?

В «Параметрике» мы сразу начали задумываться о серийности. Интересно делать качественную серию для рынка, которая была бы гибкой и позволяла регулярный апгрейд. Чтобы при проектировании нового дома не допускались предыдущие ошибки, а сразу учитывались, и компания двигалась вперед.

Мой опыт в одной из региональных девелоперских компаний отчасти был связан с разработкой квартальной системы ещё в те годы, когда это не было мейнстримом. Идея состояла в том, чтобы сделать 50 разных кварталов, и этот широкий ассортимент масштабировать по стране.

‍— Получилось масштабировать?

— Девелопер продолжает вводить примерно по 200 тыс. кв м в год, и подход к продукту у компании особенно трепетный. В таких условиях требуется много усилий и времени на создание профессиональной команды, понимающей принципы формирования качественной среды. Такой проевропейский девелопмент часто связан с постоянной доработкой проектов и это не дает унифицироваться. Неизбежно должен наступить момент, когда нужно остановить совершенствование и принять решение: «Вот номенклатура изделий, в ней мы работаем!». Если пытаться каждый проект делать индивидуально, то это затормаживает в развитии индустриальных подходов.

Затем, будучи уже руководителем одного из департаментов продуктов в структуре крупнейшего девелопера страны, продолжил работу по оптимизации, решая вопрос снижения номенклатуры изделий. Чтобы эту работу выполнить, начал заниматься параметрикой. Одновременно с этой задачей нужно было делать оценку очень большого количества предлагаемых девелоперу участков земли в разных городах страны, что отнимало очень много времени, а точность прогноза оставляла желать лучшего. В работе с голландцами увидел, что задача эффективно решается в программах Grasshopper и Rhinoceros. По всей стране мы начали искать специалистов, которые имеют опыт параметрического проектирования и сформировали команду в Москве.

В итоге мы разработали номенклатуру секций в 29 штук, которые метрически были схожи, взаимозаменяемы. Из них можно было собирать всевозможные конструкции. Интегрировали разработку в одном из жилых комплексов Новой Москвы – в одной «коробке», но с двумя типами квартирографий, которые отвечали столичному и подмосковному рынку.

Параллельно, работая с командой самого крупного девелопера в Казахстане, решал другую задачу – им нужно было постоянно корректировать проекты по требованиям властей. Компания двигались в сторону индустриального домостроения, и я их также направил к унификации. Чтобы девелоперу использовать prefab (Prefabricated House), должны быть разработаны одинаковые узлы, один осевой шаг, необходимо минимизировать номенклатуру. В Казахстане мы разработали архитектурный стандарт на самый большой по объему строительства продукт – жилье стандарт-класса. Эта компания ключевой клиент «Параметрики» и сегодня.

— Насколько инновации интересны российским девелоперам?

— Сейчас российские девелоперы начинают диверсифицировать бизнес. Например, инвестируют в стартапы, связанные с IT и автоматизацией девелопмента. Инновациями в строительстве начали заниматься в Сколково. Девелоперы поняли, что как раньше зарабатывать уже на получится.

—  Google и Microsoft приходят в стройку.

— Это тоже есть. «Поезд» идет с двух сторон. Есть интересное, глубокое исследование западных экспертов, рассказывающее о том, что строительная отрасль находится на самом низком уровне эволюции. Очень тяжело и плохо развивается. Если взять, для примера, кораблестроение, то отрасль строительства ещё как бы на этапе конструирования парусника находится. И нововведения, соответствующие: дополнительную мачту прибить, но на уровень паровых механизмов ещё не выходит.

— Почему российский девелопмент долгое время совершенно не интересовался инновациями?

— Есть проблема московского рынка с его большой маржинальностью и потоком клиентов. Здесь такой дефицит жилья, что люди покупали все, что строили — не было нужды совершенствовать продукт. Да и в целом в стране «жирный» рынок не давал мотива к оптимизации — всё и так продавалось. Во многом вот ещё в чем проблема: до принятия 214-го ФЗ «О долевом строительстве» существовало много девелоперов, которые жили за счет поступления наличных денег от дольщиков. Они брали заведомо убыточные проекты, накачивали «пузырь» через разные инструменты. Затем деньги выводили на другие нужды, когда им было необходимо. Таким застройщикам нужны были проекты с хорошими ТЭПами, а не оптимальные решения.

— Ситуация изменилась?

— Сейчас ФЗ № 214 меняет ситуацию полностью. С одной стороны, застройщикам надо обеспечивать высокую динамику продаж, чтобы постоянно подпитывать счёт проекта деньгами, тем самым уменьшая процент банковского кредита. С другой стороны, нужна все-таки невысокая себестоимость, чтобы получить прибыль с этого проекта. Таким образом девелопер должен работать с себестоимостью, снижать ее. Но это в большей степени проектные решения: например, эффективное расположение домов на участке.

«Параметрика» часто делает аудит девелоперских проектов. В одном из них мы только развернули посадку домов, а в результате уменьшилось количество лифтов и значительно увеличилось количество продаваемой площади за счет эффектов, связанных с улучшением инсоляции. Экономия после аудирования проекта может доходить до 30% себестоимости.

— Научились ли девелоперы оптимизировать свой продукт?

— Только учатся. Девелоперы-оптимизаторы иногда находятся в «танке» — в плену своих представлений, компетенций и ценностей. Иногда они начинают оптимизировать один блок, и тем самым ломают другие. Перетягивают в экономии и получают неадекватный продукт, забывая о клиенте. Надо понимать, что если оптимизировать каркас, а это 35% себестоимости, то уменьшив 10% себестоимости каркаса, мы получим 3,5% от общей стоимости строительства. Другой вопрос, если оптимизировать фасад, а это всего 3% в социальном жилье. Оптимизируя каркас можно сделать еще один фасад, а экономия на фасаде мало что даст. А горе-оптимизаторы почему-то часто лезут экономить именно на фасаде в период строительства. Вероятно потому, что все основные возможности уже упущены.

— Есть ли спрос на услуги по оптимизации проектов?

— Рынок дозрел. У «Параметрики» постоянно в работе аудиты. Основа методологии нашего бюро — балансирование между себестоимостью и качеством продукта. Принцип работы команды — «design by cost», то есть проектные решения мы постоянно проверяем через их стоимость. Делаем финансовую модель и уже исходя из неё подбираем проектные решения. Это важно даже для фасадов: на первом этаже тактильное восприятие, желательно использовать материалы качественные и прочные. Выше — решение может быть просто технически надёжным и эстетичным, что может дать существенную экономию.

— Какова роль индустриальных методов строительства в оптимизации девелоперских проектов?

— В миллионниках сейчас многие девелоперы смотрят на проекты с prefab как на оптимизацию своей деятельности. В первую очередь их интересует ускорение сроков строительства и контроль себестоимости. Но заводское жилье — это тоже не так-то просто. Как в автомобилестроении — есть специфические технологии. Чтобы запустить в производство востребованный автомобиль, сначала создаются прототипы, их тестируют. Нужна последовательная разработка стандарта для каждой серии продукта девелопера. Потребуется несколько итераций, с первого раза оптимум недостижим. Поэтапное совершенствование продукта с процессом R&D (research and development — исследование и разработка), внедрение пилота, сбор обратной связи от всех участников, корректировки после первого запуска, создания второго пилота, и так далее. Как разработка софта: нельзя было сразу делать Телеграмм с криптовалютой, видео- и аудиозвонками, ботами. Продукт развивался последовательно, а начиналось всё с простого чата.

— Когда при создании продукта надо начинать думать о технологиях, об индустриальном характере стройки?

 — С самого начала, на этапе мастер-планирования. Конечный результат работы девелопера — удовлетворение клиентских ожиданий. Если клиенту нравится продукт, и цена подходит, то он его приобретает. Но есть другая крайность — иногда в угоду индустриализации забывают о клиенте. То есть или борьба с номенклатурой или ограничения штампами. Заходя в индустриальное домостроение, требуется, прежде всего, понимание продукта, который намерены создавать. Чтобы понять продукт, необходимо знать своего клиента, приемлемый для него чек и ожидаемый в квартире функционал. Посчитать устраивающую девелопера себестоимость. От этих данных стартует разработка задания для префаба. То есть, прежде чем начать массовое производство квартир, нужно ясно и отчётливо представлять, каким семьям будет комфортно в них жить.

Таким образом, эффективный девелопмент опирается на две составляющие: оптимизация себестоимости и повышение ценности продукта, которая даёт увеличение добавочной стоимости. Ценности продукта транслируются не только качеством возведённого дома и планировкой квартиры, а включает в себя также средовой дизайн, формирование необходимых решений для комфортного проживания. У одного застройщика комфорт жильца заканчивается за дверью его квартиры, а у другого комфорт и благополучие сопровождает жителей до автобусной остановки. Высокое качество среды для повседневной жизни, превышающее ожидания в стандарт-классе, драйвят выручку и прибыль.

— Сильные скандинавские девелоперы говорят, что не могут применить в России свои решения. Почему? В Советском Союзе были мощные традиции индустриального домостроения, так почему их не чувствуется сегодня?

— Последние десятилетия Советского Союза — это переход к количеству квадратных метров. У людей сформировался стереотип, что префабрицированный — это плохой, это депрессивное окружение. Это первое. Второе — потеря архитектурных, технологических, инженерных компетенций в 90-х годах. Когда специалисты работали на рынке, на «барахолке» торговали чем-то. Третье — это рынок 2000-ых годов, который потреблял всё и соглашался на некачественный продукт.

— Вы можете на каких-то примерах показать, как оптимизируете проекты?

— У нас был опыт в Новосибирске, где мы построили жилой дом с местным проектировщиком, типа существующего почти в каждом городе постсоветского Гражданпроекта. Был готовый проект 17-этажного здания. Проектировщики по привычке сделали огромный подвал: подстраховались на раннем этапе, чтобы все инженерное оборудование влезло, и чтобы проектирование можно было поручить менее компетентным субподрядчикам. Кроме этого, был ещё технический этаж сверху, который появился из-за того, что проектировщик не умел делать другой узел кровли. Были и продуктовые недочёты, например, маленькие окна. Они эффективно выглядели снаружи, но вызывали огромный негатив от клиентов, потому что такие окна им были не нужны. Планировки трехкомнатных квартир не соответствовали ожиданиям клиентов. И еще был слишком большой МОП (места общего пользования: вестибюль, коридоры и пр.). Такая вот стартовая позиция.

Требовалось этот проект привязать в Тюмени. У нас был собственный R&D, и мы решили воспринимать этот проект как нашу серийную разработку. Собрали обратную связь по первому дому и переделали проект. Убрали маленькие окна, сделали хорошую «трешку», убрали чердак, уменьшили подвал и МОП. За счет этого себестоимость снизилась с 38 000 до 34 000 рублей за кв.м. Кроме того, так как мы занимались перепривязкой и у нас уже был проект, который надо было доделать, мы смогли в три раза снизить стоимость работ местных проектировщиков.

Следующая итерация. Мы построили в Тюмени эти дома, и у нас появились новые компетенции – оказалось, что подвал можно вообще не делать. Достаточно небольшого техподполья для узла ввода, а инженерное помещение можно разместить и на первом этаже. Дома располагались внутри жилой застройки, помещения для ритейла не требовались. Оставшееся пространство на первом этаже мы заполнили квартирами, эволюционно улучшили планировки. И даже смогли за счёт достижения нужных высотных отметок вставить ещё один этаж. В итоге мы сделали 18 этажей. Себестоимость при этом приблизились к 30 тысячам рублей за «квадрат». В итоге за несколько итераций мы смогли уменьшить себестоимость на 20%, а продаваемые характеристики жилья только улучшились. Этого мы достигли за счет того, что работали системно, имея серию в префабе.

— Очень интересно.

— Но это еще не всё. Имея каталог из тысячи готовых решений, впоследствии мы сделали сборку BIM-элементов в Revit. Это уже параметрика: ряд характеристик – параметров можно корректировать, вместе с этим будут модифицироваться объемы и чертежная проекция. В каталоге есть квартиры, лестничные и лифтовые узлы, подвалы, парковки — это модули, из которых собирается будущий дом.

Спроектированный «магазин квартир» — это вся номенклатура, из которой может производится сборка готовых решений. Далее мы совместно с девелопером посчитали себестоимость на каждый элемент. Сейчас мы понимаем до копейки, сколько стоит каждая квартира, из каких составляющих она состоит. Сколько стоит инженерия, каркас, отделка.

— Можно ли использовать подобные принципы при мастерпланировании?

— Мы разработали такой модуль. На основании карты межевания он делает быструю посадку здания. Используя элементы строения и алгоритмы, которые в него заложены, модуль предлагает миллион вариантов расстановки зданий на участке. И мы по заданным KPI определяем тот вариант планировки, который нужен. Сразу считаются все технико-экономические показатели, коэффициенты, то что нужно девелоперу. Показатели при необходимости корректируются онлайн — например, перепроверка инсоляции.

И самое главное — дальше можно детализировать и обучать эту модульную систему. Мы ее постоянно улучшаем, она умеет ставить угловые дома, реагировать на контекст. Перепроверка инсоляции занимает несколько секунд, и сразу выдаётся минимальная квартирография, считается себестоимость, как на квадратный метр, так и на весь мастер-план.

С квартирографией тоже можно оперативно работать. На каждую очередь проекта можно планировать разную квартирографию: чем дальше развивается девелоперский проект, тем лучше репутация застройщика. Появляется социальная инфраструктура и большие квартиры продаются лучше, их процент можно увеличивать. Эти данные, по необходимости, быстро выгружается, без всяких калькуляторов и ошибок человеческого фактора.

Такая автоматизированная модульная система в течение 5 минут может сгенерировать BIM-модель уровня проработки детальной концепции с неким фасадом. Сейчас мы работаем над пресетами фасадов, которые позволяют в первом приближении просчитать экономику проекта. Уже подсчитаны все лифты, пилоны и тому подобное. Это может быть подосновой для разработки стадий рабочей документации, проекта и доделки эскизного проекта. Если бы этим занимался человек в архитектурном бюро, то у него на это ушло примерно 7 месяцев работы, применяя специализированные модули — не более одного часа. Сейчас мы делаем эту работу для нашего казахского заказчика. Но впоследствии хотим разработать более гибкую систему, чтобы ей могли пользоваться любые девелоперы. Получается некая роботизация проектирования.